분양권 1개 보유 중에, 아파트 1채가 더 갖고 싶다면?
분양권 1개 보유 중인데, 아파트 1채를 더 사고 싶은 생각에...나름 열심히 조사해본 과정과 결론을 내려봤다. 비슷한 상황에 있는 분이라면 참고할 수 있을 듯.
1. 내 자산 현황
분양권이 한개 있고 중도금 대출을 받은 상태이다.
중도금은 5차까지 다 갚고 6차와 잔금이 남은 상태인데, 현재 전세금을 빼면 바로 채울 수 있다.
거의 다 갚은 거나 마찬가지.
재당첨 제한에 걸려 21년 6월까지는 청약을 할 수 없는 상태인데,
이렇게 있자니 불안하기도 하고. 아파트 한채를 다 갚았다고 생각이 드니 또 목표가 필요 할 거 같아 정부 부동산 규제를 공부하며, 어떤 부분에서 기회를 엿볼 수 있는지 조사해봤다.
2. 규제 현황
('투기지역' 기준)
일단 현 상태로 주택담보대출이 1건 있기 때문에 대출이 불가하다.
중도금 대출도 세대당 1건이 있다면 역시 대출이 불가하단다.
이렇게 보면 내년 2월 잔금을 치르기 전까지는 꿈쩍할 수 없는 상황인 것 같다.
그렇다면, 주택담보대출 미보유 시에는? LTV 40%, DTI 40%까지 가능하다.
중도금이 40%까지 된다는 말인데...나머지는 월급과 신용대출 등을 통해 충당해야 할 듯 싶다.
('투기과열지구' 기준)
투기과열지구의 경우는 주택담보대출이 1건 있을 경우 LTV 30%, DTI 30%까지 가능.
주택담보대출 미보유시에는 LTV 40%, DTI 40%까지 가능.
단, 중도금은 투기지역과 마찬가지로 투기과열지구 역시 세대당 1건만 가능하다.
고로 중도금 6차만 갚으면 일단 시도는 해볼 수 있다는 것. 비록 LTV가 30%이지만
아래는 부동산에 대해 좀 아는 형이 준 표인데 출처를 모르겠다는...(너무 감사..)
3. 분양 추가로 받는 방법
만약 내년 2월 전에 꼭 분양을 받고 싶다면,
방법은, 투기지역이나 투기과열지구나 상관없이,
일단 내집마련 신청 후 미계약분에 대한 추첨에 당첨이 되야 한다...(넘나 희박하다..)
첫번째, 중도금이 0%, 5%, 10% 정도로 분양하는 아파트를 노려야 한다.
중도금 비율이 적으니, 대출은 신경 안써도 되고..
잔금 시에는 전 아파트 전세금과 LTV 40%, 월급, 신용대출 등으로 채우면 된다.
두번째, 당첨이 된다 해도 중도금에서 막힌다.
그러니 올해 말이나 내년 초를 노려야 한다.
내년 초에 잔금을 처리하니, 내년 초가 가장 깔끔하나 정말 하고 싶은 아파트가 있다면 올해 말 정도에 분양을 눈여겨 보다가 내집마련을 신청한다.
단, 만약 올해 말에 된다면...중도금이나 주택담보대출을 내년 초에 완납이 확실하다면...계약 당시에 대출에 문제 없는지 여부가 중요하다.
4. 결론
지금으로써 가장 현실적인건,
중도금 비율이 낮은 아파트 내집마련에 당첨이 되는 것이다!
그럼에도 일반분양이 많지 않다는 것, 미계약 분이 나올지도 모르고.
미계약 분이 나와 내집마련 신청을 통한 추첨을 한다해도 될 가능성이 매우 낮다는 것.
여러모로 어려운 확률이다.
아니면, 내년 2월 잔금 치른 후에 도전하는 것이다.
그것도 아니면 재당첨제한 걸린 21년 6월에 청약을 하든가.
※ 참고자료
<머투 기사 내용>
우선 투기 지역에서 주택담보대출 1건이 있으면 추가 대출은 아예 불가능하다. 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화된다. 중도금 대출도 받을 수 없다. 투기 지역의 중도금 대출은 세대당 1건만 가능하다. 지난 8월 3일 이후부터는 분양권 중도금 대출 승계도 동일하게 적용된다. 주택담보대출이나 중도금 대출이 없다면 LTV(주택담보인정비율)의 40%까지는 중도금 대출을 받을 수 있다.
조정대상지역과 투기과열지구 내에서도 이미 중도금 대출을 받은 분양권을 보유 중이라면 추가로 중도금 대출을 받을 수 없다. 비조정대상지역은 2건까지 가능하나 조정대상지역과 투기과열지구는 세대당 1건으로 제한된다. 전국에 주택담보대출과 중도금 대출 건수가 세대당 2건 이상이면 비조정대상지역이라도 추가로 중도금 대출을 해주지 않는다.
http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2017092917361097421&outlink=1&ref=http%3A%2F%2Fsearch.naver.com
<서울 내 투기지역(11개)>
강남구, 용산구, 마포구, 양천구, 강동구, 노원구, 서초구, 송파구, 성동구, 영등포구, 강서구
<서울 내 투기지역 제외한 행정구역>
종로구, 중구, 동대문구, 광진구, 동작구, 은평구, 서대문구, 중랑구, 도봉구, 강북구, 관악구, 구로구, 금천구