셀프 등기 완료! 채권매입 친절 설명(신축/공동명의)!

셀프 등기를 드디어 완료했다! 진행하면서 가장 어려웠던, 헷갈렸던 부분에 대해서 정리해본다.

이미 셀프 등기 해봤던 분들이 블로그에 잘 정리해서 올린 글들이 정말 많은 도움이 됐다.

그런데 막상 상황이 케바케이다 보니 내가 100% 적용되는 경우를 찾기는 쉽지 않았다는.

나의 경우 전제는 '신축 아파트', '공동명의'였다.

과정 중에 가장 어려웠고 정보를 찾기 쉽지 않았던 게 바로 '채권매입'.

생소한 분야이기도 했고 신축 아파트이고 입주한지 2년이 지난터라 딱 맞아 떨어지는 사례가 없었다.

국민주택채권 사이트에서 채권금액 계산할 때는 '건물분 시가표준액'을 알아야 하는데 공시지가가 있는 아파트의 경우 쉽게 검색해서 알 수가 있다. 그런데 문제는 가격이 공시되지 않은 신규 아파트.

신축 아파트는 공시지가가 없기 때문에 이 부분부터 막혔다.

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp

주택도시기금

 

건물분 시가표준액 바로 밑에 주석을 보면
가격이 공시되지 않은 신규분양공동주택은 다음의 취득가격 기준이라고 나와 있다.

*취득가격 = 분양가격+옵션비용-(분양가 및 옵션에 대한 부가세+선납할인)

사실 너무 명확하게 설명된 부분이라 처음에는 이 취득가격을 건물분 시가표준액으로 넣고 채권매입금액을 계산했으나, 어떤 블로그에는 저 위에 취득가격으로 계산해서 갔더니 등기국에서 계산방법이 틀렸다고 해서 다시 했다는 글(공시지가가 나오지 않았으면 분양가로 하는게 맞지만 시가가 있기 때문에 보존등기 필증에 나와 있는 금액으로)이 있었다.

또 누군 과세표준금액(취득세 영수증에 나와 있는)이라고 하고,,,정말 뭐가 맞는지 알 수가 없었다.

건물분 시가표준액 자체가 잘못 되면 채권매입금액도 틀어지기 때문에 상당히 불안했다.

그래서 서부지방법원 등기국 민원실에 전화를 백번 정도 한 거 같은데 통화 연결이 되지 않았다.

그래서 결국 내가 한 결정은 은평구청에 문의

취득세 관련 과에 전화해서 담당자에게 사정을 설명하니, 아파트명 동 호수를 물어봤고 현재 얼마인지를 알려줬다! 그래 이게 바로 우리는 지금 볼 수 없지만(내년부터 보인다고 함) 공무원들은 볼 수 있는 시가 즉 공시지가로 볼 수 있겠구나 싶었다.

공무원이 알려준 금액은 485,000,000원.

이 금액으로 계산한 채권금액이 위 취득가격(495,768,385) 보다 더 저렴했다. 무야호!

<계산 예시>

1. 취득가격
취득가격 495,768,385
(*취득가격 = 분양가격+옵션비용-(분양가 및 옵션에 대한 부가세+선납할인))
채권매입금액 12,890,000
(*발행금액 1만원 미만 금액의 경우, 5천원 이상일때는 1만원, 5천원 미만이면 없는 것으로 계산)

2. 구청에서 알려준 시가
주택가격 485,000,000
채권매입금액 12,610,000

더 이상은 고민은 시간낭비라 생각하고 무조건 고고, 안 되면 말자는 생각으로 일단 구청에서 알려준 금액으로 고!

결론부터 말하자면, 아무 문제 없이 이 금액으로 등기가 완료됐다.

등기 신청하러 가보니 등기국에 민원실이 있었다. 집이 가깝다면 먼저 활용하면 좋을 듯. 제출 전 민원실을 가면 가져온 서류를 보고 제출할 것만 정리를 해주고 작성해야 하는 부분 잘 몰라서 빈칸으로 남겨둔 곳도 잘 알려준다.

웃긴 건 마지막에 채권매입 금액에 대해 물어보니 그 분도 취득가격이 맞는 것은데...이러면서, 심사해보고 문제가 있으면 따로 연락이 갈 것이라고 했다.

당시에는 멘붕...아 또 다시 해야겠구나 싶었지만 아무일 없이 등기가 났다.

결국 아무 문제가 없었다는 것이고 구청에서 알려준 시가가 맞았다는 것!

왜 다들 말이 다른지에 대해 생각해봤는데 정말 케바케라 그런 것 같다. 상황이 다들 다르니…

구청에서 알려준 시가 기준으로 단독명의와 공동명의 차이를 말해보자면 일단 공동명의는 명의대로(2명) 채권을 따로 구입해야 한다. 그리고 공동명의가 단독명의보다 7만원 정도 저렴했다.

1. 단독명의
주택가격 485,000,000
채권매입금액 12,610,000
즉시매도시 본인부담금 606,018

2. 공동명의(아래 2개 이미지 참고)
1인 242,500,000 / 1인 242,500,000
채권매입금액 5,580,000원(242,500,000*2)
즉시매도시 본인부담금 본인부담금 536,328(268,164*2)

3. 결론
단독명의로 1명일 때 606,018
공동명의로 2명일 때 536,328
= 69,690 절약

----------------------------------------------------------------------------------

이번 등기 총비용은 채권매입 536,328, 인지대금 150,000, 수수료 13,000 이렇게 총 699,328원이 들었다.

주민등록등본, 집합건축물대장, 토지대장은 정부24에서 무료로 출력 가능!

<총비용>
채권매입 536,328
인지대금 150,000
수수료 13,000
= 699,328

채권매입은 할인율에 따라 매일 변경된다. 아래에서 확인 가능!
http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp

등기국에는 아래 서류 챙겨서 갔어요!

• 인감도장
• 신분증
• 공급계약서 및 발코니 공급계약서
• 잔금납부 확인서
• 증여계약서
• 등기필증
• 건설사 매도용 인감증명서
• 위임장
• 신청서
• 취득세 영수증
• 주민등록등본
• 집합건축물대장
• 토지대장
• 등기수수료 영수증
• 수입인지대 영수증
• 채권 매입 내역서 2통(본인, 배우자)