전세 계약 사기 예방법!

드디어 어제 새로운 신혼집 계약을 마쳤다.

 

지난주 평일부터 주말까지, 그리고 월요일(여친 혼자) 까지 넉넉잡아 20채는 본 것 같다.

 

청약으로 분양받은 아파트 계약금을 납입하고 중도금도 대출 받았기에, 추가 대출은 안 받고 통장에 있는 여윳돈 1억 7천으로 신혼집을 마련하기로 했다.

 

지역은 당산, 망원, 합정, 홍대(연남동, 서교동 등) 부근이었는데 이곳을 선택한 이유는 여친 회사 버스로 출퇴근 하기 좋은 위치, 물론 나도 출퇴근 하기 좋고 일단 내 생활 나와바리였기 때문에 구석구석 잘 알고 있다는 것. 집을 알아보기 전 한명이라도 잘 아는 지역으로 정해야 적응이 빠를 것 같다는 서로의 판단이 있었다.

 

마땅한 집이 없다. 겉이 노후된 건물에 리모델리한 방, 그렇고 그런 수준.

 

그렇게 주말을 허무하게 날리고, 현실적으로 1억 7천은 힘들겠다는 결론을 내렸다. 우리는 빌라를 원했는데, 보기 좋다 싶으면 2억이 훌쩍 넘어가니 서울 집값이 원망스럽기만 했다.

 

 

 

 

돌아보면 봤던 집 중 그나마 괜찮았던. 1억7천 전세집

왼쪽은 평수가 작고 투룸. 오른쪽은 건물 연식이 오래된 집이나 쓰리룸^[각주:1]

 

 

 

아파트 청약 때문에 2년만 살 신혼집은 욕심 부리지 말고 가볍게 정하자는 합의가 있었지만 그렇다고 낡은 집이나 원룸을 선택할 수는 없었다.

 

주택도시기금으로 대출(버팀목 전세자금)> 받으면 금리가 2.7~2.8% 정도라서 부담은 없었지만, 대출 자체를 하지 않고 해보는 게 우리만의 약속이었다.

 

 

<우리은행 주택도시기금 대출(버팀목 전세자금)>

https://spot.wooribank.com/pot/Dream?withyou=POLON0057&cc=c010528:c010531;c012425:c012399&PRD_CD=34121&HOST_PRD_CD=

 

 

 

어쨌든 적금을 깨고 영혼까지 끌어모아서 2억을 마련했다. 단, 2억 집을 구하기 보단 가격 협상을 통해 1억 9천만원으로 들어갈 생각을 하고 전화하는 곳마다 협상을 했다.

 

월요일이 집 보는 마지막 날이었으면 했다. 휴가였던 여친은 열심히 집을 보러 다녔다. 나는 회사에서 일을 접어두고 다방, 직방을 드나들며 부동산에 전화를 했고 협상을 했다. 여친은 아바타처럼 움직였다. 페이스타임과 사진을 주고 받으며 방을 보고 위치를 파악했다.

 

전세 물량도 없거니와 협상도 쉽지 않아 낙심하던 중 연희동 집이 눈에 들어왔다. 홍대 입구까지는 살짝 거리가 있었지만, 걸어 다닐만 해 보였다. 부동산에 전화해서 천만원을 깎고 여친과의 페이스타임으로 집 구석구석을 살펴봤다. 지금까지 본 집 중에서는 제일 나아 보였다.

 

퇴근 후에 가서 부동산 아주머니와 다시 한 번 집을 둘러보고 가계약(30만원 입금 후 입금확인증? 받음)을 진행했다.

 

부동산 아주머니는 계약자가 누나이고 집 명의는 동생이라고 하면서 누나만 와서 계약을 진행하고 전화 통화로 동생을 확인시켜주겠다고 했다. 난 정중히 안 된다고 했다. 적은 돈도 아니고 대리인이라면 위임장, 인감증명서, 신분증 등을 보여줘야 한다고 했다.

 

그랬더니, 아주머니께서도 맞는 말이라며 차라리 동생 분이 직접 와서 하도록 하고 계약 날짜를 다시 정하자고 했다. 나도 오케이. 근저당이 있길래 어떻게 해야 하냐고 했더니, 이 부분은 우리가 낸 전세금으로 갚고 등기 말소처리를 한다고 했다. 나도 처음 겪어 보는데, 부동산에서 직접 법무사를 불러서 우리가 있는 자리에서 관련 행정처리를 하고 영수증?을 보여준단다.

 

부동산 아주머니의 깔끔한 일 처리에 놀랍고 고마웠다. 천만원도 더 깎아 보려고 하시길래 너무 감사했다. 하지만 실패. 그건 곤란하단다. 바로 이어서 부동산 아주머니가 그날에 출력한 등기를 보여주시면서 집주인 동생분하고 스피커 폰으로 직접 통화하고 이름, 성명, 융자 갚고 등기 말소하는 부분 등에 대해서도 녹음하면서 우리에게 확인시켜줬다. 혹시 몰라 나도 녹음했다.

 

 

<집 계약시 확인사항>

 

1. 파손된 물건 확인해서 수리 요청. 불가 시 사진을 찍고 전달, 계약서 특약에 명시

2. 등기부등본 보고 대출금이나 융자 확인. 매매가의 60% 이상이면 하지 말기

   (경매에 넘어가면 낙찰가가 대략 60% 이하)

3. 계약시 등기부등본에 있는 명의자 이름 및 주민번호, 얼굴 확인, 신분증 대조

   (대리인 계약시 필수 서류 등 확인)

4. 계약서 특약에 '근저당 등기 말소, 전세 기간 동안 근저당 설정하지 않을 것' 명시 요구

5. 가능하면 잔금일 전일에 전입 및 확정신고 먼저하기

   (살고 있는 세입자가 없다면)

6. 잔금 치르기 전에 등기부등본 다시 확인하기

   (계약시 인정한 담보대출금 이외에 추가로 설정된 것이 있는지)

 

 

※ 추가로...

- 확정일자 외에 전세권설정등기, 전세금보증보험을 들면 안전

- 단, 전세권설정등기는 집주인의 동의가 있어서 쉽지 않다는 것. 전세금보증보험은 비용이 들지만 집주인 동의 없이 할 수 있다는 장점이 있음. 확정일자, 전세권설정등기는 경매에 넘어갈 경우 다 돌려받지 못하거나 등등의 문제가 있지만 전세금보증보험은 전액 보장 가능

 

 

<전세권설정등기 vs 전세금보증보험>

http://navercast.naver.com/magazine_contents.nhn?rid=1581&rid=&contents_id=62580

 

 

 

<대리인 계약시 필수서류 및 확인사항>

 

1. 임대인의 인감증명서, 신분증, 위임장

   (대리인 주민번호가 있는 인적사항, 위임의 범주, 집주인 인감)

   (위임장에는 임대인 인감증명서상의 도장 날인)
2. 대리인의 신분증, 현 소유자와 통화(주민번호, 집주소 등 질문) 녹취 필수
3. 신분증과 등기부등본상 주민번호 확인
4. 계약금과 잔금은 현 소유자 계좌로 입금
5. 계약서 상에 대리인과 계약했다는 내용도 명시

 

 

※ 추가로...

 

1. 중개업소 이름, 등록번호 등 조회

2. 인감증면서 복사(위조시 사본이라는 글씨가 안보임)

 

 

 

<대리인 계약시 인감증명, 위임장 없는 경우>

1. 등기부등본 확인 후 현 소유자와 통화, 대리인에게 위임한 사실 있는지 반드시 확인(녹취)
2. 계약금은 소유자 계좌로 입금

3. 계약서 특약사항에 '잔금시, 소유자는 잔금일에 입회하여 잔금을 치르기로 한다' 문구 삽입
4. 잔금일에는 현 소유자를 반드시 다시 한 번 확인

 

 

전입신고, 확정일자 관련해서도 궁금해 여쭤봤다.

 

그 전에는 별 생각없이 이사날에 바로 가서 하고 말았으나 최근에 겪은 일로 이래저래 찾아봤더니 의아한 부분이 있었다.

 

 

<임차인의 전입 및 확정일자와 근저당설정일이 같은 날인 경우>

 

임차인(전입,확정일자)(2016.10.28)- 주택(근저당설정)(2016.10.28) - 주택 임의경매 신청

-임차인의 대항력, 우선변제권 효력발생시기 : 2016.10.29 오전 0시
-주택 근저당권 우선변제권 효력발생시기    : 2012.10.28 주간(9~18시)

 

* 전입, 확정일자와 근저당이 같은 날 이루어지면 근저당의 우선변제권이 임차인의 대항력과 우선변제권보다 앞서게 되어, 경매 절차에서 근저당이 배당을 먼저 받고 남는 경우에만 임차인에게 배당

 

<임차인의 전입 및 확정일자가 근저당설정일 보다 빠른 경우>

 

임차인(전입일자, 확정일자)(2016.10.28) - 주택(근저당설정)(2012.10.29) - 주택 임의경매 신청

 

-임차인의 대항력, 우선변제권 효력발생시기 : 2016.10.29 오전 0시
-주택 근저당권 우선변제권 효력발생시기    : 2016.10.29 주간(9~18시)

 

* 임차인의 전입, 확정일자가 근저당설정일 보다 하루가 빠른 경우, 근저당의 우선변제권은 임차인의 대항력과 우선변제권보다 뒤지게 되어 경매시 근저당은 임차인이 배당 받고 남는 경우에 후순위로 배당

 

 

전입신고, 확정일자는 잔금을 처리하고 이사한 날 바로 신고하는데, 만약 주인이 그날 근저당설정을 하면 세입자는 방법이 없어 보였다. 서로 믿는 게 최선이지만, 내가 그 피해자가 되지 말란 법이 없는 것.

 

방법을 고민하던 중 부동산 아주머니께서 현재 집에 사람이 살고 있지 않으니 이사 전날에 전입신고와 확정일자를 받으라고 했다. 생각해보니 그것도 한 방법. 잔금일을 평일이 아닌 공휴일로 하면서 잔금일 전에 전입신고와 확정일자를 미리 받아두는 것도 좋은 생각. 시도해봐야지.

 

만약 안 될 경우를 대비해 계약서 특약사항에 '근저당 등기 말소 부분하고 전세 기간 동안 근저당 설정(대출 받지 않을 것) 하지 않을 것에 대해 특약 사항 넣어 줄 것'을 넣어달라고 할 것이다.

 

은행 마감 시간 다 돼서 잔금 처리도 괜찮겠다. 예로 금요일 오후 4시 전에 한다면 은행도 곧 마감했고 주말에는 열지 않으니. 대항력과 우선변제권 효력이 생길 때까지 대출을 못 받을 것이다.

 

요즘은 주말에도 인터넷(민원24)으로 전입신고와 확정일자를 신청할 수 있다고는 하던데. 신경쓸게 많고만. 일단 이사 전 전입신고와 확정일자 신고가 되는지부터 알아봐야겠다.

 

이후 결과는 아래 링크로...

 

 

<이사 전> 전입신고 및 확정일자 받기!

http://noquick.tistory.com/125

 

1. 돌아보면 봤던 집 중 그나마 괜찮았던. 1억 7천 전세집들 왼쪽은 평수가 작고 투룸. 오른쪽은 건물 연식이 오래된 집이나 쓰리룸 [본문으로]